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Julien et sa conjointe Solène sont tous les deux indépendants. Lui crée des meubles sur mesure en Vendée, elle forme des prothésistes ongulaires. À deux, ils se versent €2.500 par mois. Moins de €10.000 d'épargne. Mais ils possèdent un investissement locatif acheté en PSLA en 2019, qui génère €450 de cash flow par mois et affiche €70.000 de plus-value potentielle.
Sa question est simple : garder ce bien qui rapporte, ou le vendre pour réinvestir ailleurs ?
Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine répond en direct — et démonte l'illusion en quelques secondes : ce cash flow n'existe que parce que €100.000 dorment dans l'opération. À 5% de rendement brut, autant récupérer les liquidités et les placer sans supporter le risque locatif. Le no brainer est immédiat.
Mais Delphine ne s'arrête pas là. Elle décortique aussi les deux business en direct, regarde leurs comptes Instagram, et pose le vrai diagnostic : le problème n'est pas l'investissement, c'est que les revenus d'activité sont trop faibles. Elle explique à Julien pourquoi son Instagram catalogue ne fonctionnera jamais, et lui adresse une phrase qui devrait résonner chez beaucoup d'indépendants.
👉 Pourquoi un cash flow de €450/mois ne veut rien dire quand il y a €100.000 d'apport derrière
👉 Laveries, sous-location : comment investir quand la banque ne suit plus à 35% d'endettement
👉 "T'as pas les moyens d'être perfectionniste" : le recadrage business de Delphine
👉 Valeur perçue et ciblage : pourquoi une formation à €2.500 ne se vend pas

🎙️ Cet extrait est tiré de la Radio Libre, le format live de Richissime où Delphine répond en direct aux questions de la communauté sur leur situation financière personnelle.

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Chaîne dédiée à l’éducation financière, à l’argent et à la psychologie des décisions financières. Ici, on parle d’investissement, d’entrepreneuriat, de revenus, de réussite, d’échecs et plus largement de tout ce qui façonne notre rapport à l’argent. Animée par Delphine Pinon, entrepreneure et investisseuse, cette chaîne propose des analyses, des réflexions et des conversations approfondies avec des entrepreneurs, investisseurs et profils inspirants. L’objectif : mieux comprendre les mécanismes économiques et mentaux qui influencent nos choix financiers, sans jargon ni promesses irréalistes.

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Clara est kiné, son mari vient de se reconvertir dans la plomberie. Ils viennent de vendre leur maison, déménagent cet été dans une nouvelle ville avec leurs 2 enfants, et vont y monter leurs deux activités libérales en partant quasiment de zéro. Résultat de la vente : €450.000 sur le compte.
Leur idée : placer ce capital pour générer des revenus complémentaires et amortir la baisse de revenus pendant la phase de lancement — tout en gardant la possibilité de racheter une maison d'ici 1 à 2 ans.
Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine leur explique en direct pourquoi c'est une fausse bonne idée. Quand on lance deux activités avec deux enfants et un déménagement, on n'a pas d'attention à revendre. Elle redécoupe donc les €450.000 en deux poches très simples, et leur donne surtout un conseil contre-intuitif : attendre 6 à 12 mois de plus avant de racheter, pour se présenter à la banque en position de force plutôt que de gonfler l'apport.
👉 Combien garder en court terme (fonds euros, comptes à terme) et combien envoyer en ETF
👉 Pourquoi 2 ans d'ancienneté d'activité valent bien mieux que €50.000 d'apport en plus
👉 Le conseil business de Delphine sur la plomberie : pourquoi la récurrence vaut de l'or

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Marie a 33 ans, mariée, un enfant et enceinte du deuxième. Avec son mari, ils gèrent ensemble une société de formation en ligne dans la parentalité — moins de €300 000 de CA l'an dernier, 4 personnes dont 2 freelances. Ils se versent €4 000 net chacun par mois, épargnent €3 000 supplémentaires, ont €80 000 en bourse avec €20 000 de plus-value, €150 000 de liquidités dont €100 000 vont partir dans des travaux, et €115 000 de trésorerie en société.
Ils viennent d'acheter une maison à rénover — crédit de €450 000, travaux à €100 000, valeur estimée à €700 000 une fois terminée.
Sa question : est-ce qu'on diversifie — laverie, Airbnb, investissements business — ou est-ce qu'on continue à faire ce qu'on fait déjà et qu'on risque de se disperser ?
Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine dit d'abord ce qu'elle pense du marché de la formation en ligne en ce moment — et elle est directe : c'est plus dur. Ça ne veut pas dire qu'il faut tout arrêter, mais que ce n'est pas le moment d'aller chercher la distraction ailleurs.
Ensuite elle pointe quelque chose que Marie n'avait pas calculé : se verser €4 000 par mois en SARL, c'est payer environ €1 260 de cotisations sociales. Et il faut 6 ans à 7% de rendement en bourse pour reconstituer ce qu'on a perdu en charges. Autrement dit : se payer moins, laisser l'argent en trésorerie de société, c'est souvent bien plus intelligent.
Elle dit aussi quelque chose de rare : ce qu'il aurait fallu faire — acheter la maison en SAS via une holding, faire passer les excédents de trésorerie en apport travaux. C'est trop tard pour ce bien. Mais c'est une leçon à retenir pour la suite.
👉 Pourquoi se verser moins de salaire et garder l'argent en trésorerie est souvent plus intelligent fiscalement
👉 SARL vs SAS : ce que ça change concrètement sur la fiscalité des dividendes selon Delphine
👉 Holding et résidence principale : ce qu'il aurait fallu faire — et pourquoi Delphine dit qu'il n'est pas trop tard pour y penser
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Amélie est mariée, 3 enfants. Avec son mari, ils gagnent €4 500 net par mois à deux. Ils ont €10 000 de liquidités sur livrets — qu'ils ont mis "très longtemps" à accumuler — et €30 000 sur une assurance vie en banque, en gestion 75% fonds euros / 25% actions. Plus une résidence principale avec €60 000 à €70 000 de capital remboursé.
Zéro culture de l'investissement. Et une proposition qui vient d'atterrir : un FCP — fonds commun de placement — investi dans des parts de parkings d'aéroports. Rendement affiché : 5,2%. Capital garanti. Liquidité immédiate.
Leur instinct : c'est peut-être trop beau pour être vrai. Et ils ont raison d'avoir cet instinct.
Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine commence par poser quelque chose de fondamental : le risque inconsidéré, c'est le risque qu'on prend quand on ne connaît pas. Ce n'est pas la bourse qui est risquée. C'est l'ignorance. Et la seule vraie protection contre ça, c'est l'éducation financière.
Sur le FCP parking : elle n'écarte pas, mais elle dit de creuser sérieusement avant de signer — et oriente vers le site Avenue des Investisseurs pour en apprendre plus sur ce type de produit.
Ensuite, elle retourne la situation d'Amélie : les €10 000 doivent rester sur livret — c'est le matelas de sécurité. Ce sont les €30 000 d'assurance vie qui doivent travailler. Et pour un profil comme le leur — frileux, peu de marges, famille nombreuse — Delphine a une conviction claire : une laverie ou de la sous-location professionnelle sera bien plus adapté que des ETF.
👉 FCP parts de parking à 5,2% garanti : ce que Delphine dit avant de signer
👉 Pourquoi pour un profil frileux la laverie est souvent plus rassurante que la bourse — l'explication de Delphine
👉 €40 000 d'épargne à 40 ans avec 3 enfants : comment Delphine ordonne les priorités

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Antoine a 43 ans, marié, 2 enfants de 9 et 11 ans. Propriétaire de sa résidence principale depuis 10 ans — estimée à €350 000, avec environ €100 000 restant à rembourser. €70 000 d'épargne. Revenus du foyer : €6 500 net par mois.
Leur projet : changer de résidence principale. La maison qu'ils visent tourne autour de €700 000. Soit presque le double de ce qu'ils ont aujourd'hui.
Delphine sort la calculatrice en direct. Avec €6 500 de revenus, ils peuvent emprunter environ €420 000. En revendant leur résidence principale, ils récupèrent €250 000. En y ajoutant leur épargne, ça fait €320 000 d'apport. Total disponible : €740 000. Ça passe — juste. Mais sans marge. Et avec des mensualités qui les mettront à l'os au quotidien.
C'est là que Delphine pose le vrai sujet : ce projet ne sera confortable que s'ils augmentent leurs revenus d'ici 2 à 3 ans. Et pour ça, il y a une option qui ne touche pas à leur capacité d'emprunt et génère du cashflow rapidement — les laveries.
Elle fait le calcul en direct : 3 laveries en copropriété, €2 000 de cashflow mensuel. Sur 3 ans, ça fait €60 000 à €72 000 supplémentaires — soit de quoi alléger l'apport, augmenter la capacité d'emprunt, ou simplement avoir de la marge une fois la maison achetée.
Et elle dit aussi quelque chose que Antoine n'avait pas formulé : les enfants ont 9 et 11 ans. Dans 4 à 5 ans, ils commencent à partir. Ça sert à rien d'acheter la grande maison familiale au moment où elle se vide.
👉 Revendre sa résidence principale pour financer une maison plus chère : le calcul complet de Delphine
👉 Pourquoi l'investissement locatif Airbnb sur 4-5 ans est une mauvaise idée selon Delphine
👉 3 laveries = €2 000 de cashflow mensuel : comment Delphine construit ce plan en direct

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